La location saisonnière est devenue une option populaire pour les propriétaires souhaitant rentabiliser leur bien immobilier et pour les vacanciers en quête d'hébergements confortables et personnalisés. Cependant, la mise en place d'un contrat de location saisonnière nécessite une attention particulière aux détails juridiques et pratiques. Il est crucial de comprendre les éléments essentiels à inclure dans ce document pour garantir une expérience positive tant pour le bailleur que pour le locataire. Quelles sont donc les mentions indispensables à vérifier dans un contrat de location saisonnière ?
Cadre juridique du contrat de location saisonnière en france
En France, le contrat de location saisonnière est régi par plusieurs textes législatifs, notamment le Code du tourisme et le Code civil. Ces textes définissent les obligations des parties et les informations devant figurer dans le contrat. Il est essentiel de comprendre que la location saisonnière diffère d'une location classique par sa durée limitée, généralement inférieure à 90 jours consécutifs.
La loi ALUR de 2014 a introduit des changements significatifs, notamment en ce qui concerne la déclaration des meublés de tourisme auprès des mairies. Cette réglementation vise à encadrer le marché de la location de courte durée et à protéger les intérêts des parties prenantes.
Il est important de noter que le contrat de location saisonnière doit être écrit et signé par les deux parties. Ce document constitue la base légale de l'accord entre le propriétaire et le locataire, et son contenu détaillé est crucial pour éviter tout malentendu ou litige potentiel.
Éléments d'identification essentiels du contrat
Coordonnées complètes du bailleur et du locataire
Le contrat doit clairement identifier les parties impliquées. Pour le bailleur, il faut indiquer son nom complet, son adresse, et éventuellement son numéro de téléphone et son adresse e-mail. Ces informations sont essentielles pour la communication et pour établir la responsabilité légale du propriétaire.
De même, les coordonnées complètes du locataire doivent être mentionnées. Cela inclut son nom, son adresse permanente, son numéro de téléphone et son adresse e-mail. Ces détails sont cruciaux non seulement pour la communication, mais aussi pour des raisons de sécurité et de traçabilité.
Description précise du bien loué (adresse, superficie, équipements)
Une description détaillée du bien est fondamentale dans un contrat de location saisonnière. Elle doit inclure l'adresse exacte du logement, sa superficie en mètres carrés, le nombre de pièces, et une liste exhaustive des équipements fournis. Cette description permet d'éviter les malentendus sur l'état et les caractéristiques du bien.
Il est recommandé d'être aussi précis que possible dans cette description. Par exemple, mentionnez si le logement dispose d'une terrasse, d'un jardin, ou d'un parking. Indiquez également les équipements spécifiques comme le lave-linge, le lave-vaisselle, ou la climatisation. Ces détails aident à établir des attentes claires pour le locataire.
Durée de la location et dates d'arrivée et de départ
La durée de la location est un élément clé du contrat. Elle doit être clairement stipulée, avec les dates précises d'arrivée et de départ. Ces informations sont cruciales pour définir la période exacte pendant laquelle le locataire aura accès au bien.
Il est également judicieux de préciser les heures d'arrivée et de départ. Par exemple, vous pouvez indiquer que l'arrivée se fait à partir de 15h et le départ avant 11h. Ces détails permettent une meilleure organisation pour le nettoyage et la préparation du logement entre deux locations.
Nombre maximal d'occupants autorisés
Le contrat doit clairement indiquer le nombre maximal de personnes autorisées à occuper le logement. Cette clause est importante pour des raisons de sécurité, de confort, et pour prévenir une usure excessive du bien. Elle permet également de se conformer aux réglementations locales qui peuvent limiter le nombre d'occupants dans un logement.
Il est recommandé de préciser que tout dépassement de ce nombre sans accord préalable du propriétaire peut entraîner la résiliation du contrat. Cette clause protège le propriétaire contre une suroccupation imprévue du logement.
Conditions financières à stipuler explicitement
Montant du loyer et modalités de paiement
Le montant total du loyer pour la durée du séjour doit être clairement indiqué dans le contrat. Il est important de préciser si ce montant inclut toutes les charges ou si certaines seront facturées séparément. Les modalités de paiement doivent également être détaillées : acompte à la réservation, solde à l'arrivée ou avant le séjour, moyens de paiement acceptés.
Il est courant de demander un acompte de 25% à 30% du montant total lors de la réservation, le solde étant généralement dû 30 jours avant l'arrivée. Ces conditions peuvent varier, mais elles doivent être explicitement mentionnées dans le contrat pour éviter tout malentendu.
Dépôt de garantie : montant et conditions de restitution
Le dépôt de garantie, aussi appelé caution, est une somme demandée au locataire pour couvrir d'éventuels dommages ou impayés. Le montant de ce dépôt et les conditions de sa restitution doivent être clairement stipulés dans le contrat. Généralement, le dépôt de garantie ne peut excéder le montant du loyer.
Il est important de préciser le délai de restitution de ce dépôt après le départ du locataire. La loi prévoit un délai maximum d'un mois si des dégradations ont été constatées, et de deux semaines si aucun dommage n'a été relevé. Ces conditions doivent être explicitement mentionnées dans le contrat.
Charges locatives incluses et exclues du loyer
Le contrat doit clairement indiquer quelles charges sont incluses dans le loyer et lesquelles sont à la charge du locataire. Cela peut inclure l'eau, l'électricité, le gaz, le chauffage, l'accès à internet, ou encore le ménage de fin de séjour. Pour les charges non incluses, le contrat doit préciser leur mode de calcul et de paiement.
Par exemple, vous pouvez stipuler que l'électricité est facturée selon la consommation réelle, avec un relevé de compteur à l'arrivée et au départ. Ou encore, que le ménage de fin de séjour est optionnel et facturé en supplément si le locataire ne souhaite pas s'en charger lui-même.
Taxe de séjour : montant et mode de perception
La taxe de séjour, lorsqu'elle est applicable, doit être mentionnée dans le contrat. Son montant, qui varie selon les communes et le type d'hébergement, doit être clairement indiqué. Il faut préciser si cette taxe est incluse dans le prix de la location ou si elle sera perçue séparément.
Il est important de noter que la taxe de séjour est due par personne et par nuit. Le contrat doit donc préciser le montant par personne et par nuit, ainsi que le mode de perception (inclus dans le loyer ou à régler séparément à l'arrivée).
Clauses spécifiques à la location saisonnière
État des lieux d'entrée et de sortie
Bien que non obligatoire légalement pour les locations saisonnières, la réalisation d'un état des lieux d'entrée et de sortie est fortement recommandée. Le contrat doit préciser les modalités de cet état des lieux : sera-t-il réalisé en présence des deux parties ? Ou le locataire aura-t-il un délai pour signaler d'éventuels problèmes à son arrivée ?
L'état des lieux permet de constater l'état du bien à l'arrivée et au départ du locataire. C'est un outil essentiel pour éviter les litiges concernant d'éventuels dommages. Le contrat peut prévoir qu'en l'absence de remarques du locataire dans un délai défini (par exemple 24h après son arrivée), le bien est réputé avoir été trouvé en bon état.
Conditions d'annulation et de remboursement
Les conditions d'annulation et de remboursement doivent être clairement détaillées dans le contrat. Elles doivent préciser les délais d'annulation et les montants remboursables selon la date d'annulation. Par exemple, vous pouvez prévoir un remboursement intégral pour une annulation plus de 30 jours avant l'arrivée, 50% de remboursement entre 30 et 15 jours, et aucun remboursement pour une annulation moins de 15 jours avant la date prévue.
Il est également judicieux de prévoir des clauses spécifiques pour les cas de force majeure (catastrophe naturelle, pandémie, etc.) qui pourraient empêcher la location. Ces clauses peuvent prévoir un remboursement total ou un report du séjour dans ces situations exceptionnelles.
Règles d'utilisation des équipements (piscine, barbecue, etc.)
Si le logement dispose d'équipements spécifiques comme une piscine, un jacuzzi, ou un barbecue, le contrat doit inclure des règles claires pour leur utilisation. Ces règles visent à assurer la sécurité des locataires et à prévenir les dommages ou l'usure excessive des équipements.
Par exemple, pour une piscine, vous pouvez préciser les horaires d'utilisation, l'interdiction de plonger si elle n'est pas assez profonde, ou l'obligation de surveillance des enfants. Pour un barbecue, vous pouvez indiquer les précautions à prendre pour éviter les risques d'incendie.
Interdictions spécifiques (animaux, sous-location, etc.)
Le contrat doit clairement stipuler toutes les interdictions spécifiques liées à la location. Cela peut inclure l'interdiction de fumer à l'intérieur, l'interdiction des animaux de compagnie, ou l'interdiction de sous-louer le bien. Ces clauses permettent de prévenir les comportements indésirables et de protéger le bien.
Si vous autorisez les animaux de compagnie, par exemple, vous pouvez préciser les conditions (taille maximale, nombre limité, supplément éventuel). De même, si vous interdisez les fêtes ou les rassemblements, cela doit être clairement mentionné dans le contrat.
Obligations légales du propriétaire
Assurance villégiature et responsabilité civile
Le contrat doit mentionner les obligations d'assurance, tant pour le propriétaire que pour le locataire. Le propriétaire doit souscrire une assurance couvrant les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, etc.). Il est recommandé d'inciter le locataire à souscrire une assurance villégiature, qui le couvrira en cas de dommages causés au bien loué.
Il est important de préciser dans le contrat que le propriétaire décline toute responsabilité en cas de vol ou de dommage aux biens personnels du locataire. Cette clause protège le propriétaire contre d'éventuelles réclamations abusives.
Conformité aux normes de sécurité et d'habitabilité
Le propriétaire a l'obligation de fournir un logement conforme aux normes de sécurité et d'habitabilité en vigueur. Le contrat doit mentionner que le bien respecte ces normes, notamment en ce qui concerne les installations électriques, le chauffage, et la ventilation.
Si le logement est équipé de détecteurs de fumée, ce qui est obligatoire, cela doit être mentionné dans le contrat. De même, si des équipements spécifiques sont soumis à des normes de sécurité (comme une piscine), le contrat doit préciser que ces équipements sont conformes à la réglementation en vigueur.
Fourniture du diagnostic de performance énergétique (DPE)
Bien que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne soit pas obligatoire pour les locations saisonnières de moins de 4 mois, il est recommandé de le fournir au locataire. Si vous choisissez de le communiquer, le contrat doit mentionner que ce document est mis à disposition du locataire.
Le DPE peut être un argument de vente intéressant, surtout pour les locations en période hivernale où les coûts de chauffage peuvent être significatifs. Il permet au locataire d'avoir une idée de la consommation énergétique du logement.
Particularités régionales et saisonnières
Réglementation spécifique aux zones touristiques (littoral, montagne)
Certaines zones touristiques, notamment le littoral et les stations de montagne, peuvent être soumises à des réglementations spécifiques en matière de location saisonnière. Le contrat doit prendre en compte ces particularités régionales et les mentionner si elles affectent les conditions de location.
Par exemple, dans certaines stations balnéaires, l'accès aux plages peut être réglementé. Dans les stations de ski, l'utilisation des remontées mécaniques peut être soumise à des conditions particulières. Ces informations, si elles sont pertinentes pour le séjour, doivent être incluses dans le contrat ou dans un document annexe.
Adaptations contractuelles selon la saison (été, hiver)
Le contrat peut nécessiter des adaptations en fonction de la saison de location. Pour une location estivale, il peut être pertinent d'inclure des clauses spécifiques sur l'utilisation de la climatisation ou des espaces extérieurs. Pour une location hivernale, des précisions sur le chauffage ou le déneigement peuvent être nécessaires.
Ces adapt
ations saisonnières doivent être clairement explicitées dans le contrat. Par exemple, pour une location d'hiver, vous pouvez inclure une clause sur l'obligation de chaînes ou de pneus neige pour accéder à la propriété si elle est située en altitude. Pour l'été, des règles spécifiques concernant l'utilisation de la climatisation ou la consommation d'eau peuvent être nécessaires.Mentions obligatoires pour les locations en résidence de tourisme
Les locations en résidence de tourisme sont soumises à des réglementations spécifiques qui doivent être reflétées dans le contrat. Il est important de mentionner le classement de la résidence (nombre d'étoiles) et les services inclus dans la location (accueil, ménage, linge de maison, etc.).
Le contrat doit également préciser les conditions d'accès aux équipements collectifs de la résidence (piscine, spa, salle de sport, etc.) et les éventuelles restrictions d'utilisation. Il est judicieux d'inclure une clause stipulant que le locataire s'engage à respecter le règlement intérieur de la résidence, dont une copie peut être annexée au contrat.
Enfin, il est important de mentionner les horaires d'ouverture de la réception et les procédures à suivre en cas d'arrivée tardive ou de départ anticipé. Ces informations pratiques permettent d'assurer un séjour sans accroc et de prévenir d'éventuels malentendus.
Obligations légales du propriétaire
Assurance villégiature et responsabilité civile
Le propriétaire a l'obligation de souscrire une assurance couvrant les risques liés à la location saisonnière. Cette assurance, souvent appelée "assurance villégiature", doit couvrir les dommages que pourraient subir les locataires durant leur séjour. Il est recommandé de mentionner dans le contrat que le propriétaire est assuré pour la location saisonnière et d'indiquer les références de la police d'assurance.
De plus, il est judicieux d'inciter le locataire à vérifier que sa propre assurance responsabilité civile couvre les dommages qu'il pourrait causer pendant son séjour. Certains propriétaires choisissent même d'exiger une attestation d'assurance du locataire. Cette clause peut être formulée ainsi : "Le locataire s'engage à s'assurer contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux) et à produire une attestation d'assurance à la demande du propriétaire."
Conformité aux normes de sécurité et d'habitabilité
Le propriétaire a l'obligation légale de fournir un logement conforme aux normes de sécurité et d'habitabilité en vigueur. Cela inclut notamment la présence de détecteurs de fumée, la conformité des installations électriques et de gaz, ainsi que l'absence de risques sanitaires (plomb, amiante, etc.). Le contrat doit mentionner explicitement que le logement est conforme à ces normes.
Il est recommandé d'inclure une clause telle que : "Le propriétaire déclare que le logement est conforme aux normes de sécurité et d'habitabilité en vigueur, notamment en ce qui concerne les installations électriques, de gaz, et la présence de détecteurs de fumée fonctionnels." Cette déclaration engage la responsabilité du propriétaire et rassure le locataire sur la qualité du logement.
Fourniture du diagnostic de performance énergétique (DPE)
Bien que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne soit pas obligatoire pour les locations saisonnières de moins de 4 mois, il est de plus en plus demandé par les locataires, soucieux de l'impact environnemental et du coût énergétique de leur séjour. Si le propriétaire dispose d'un DPE récent, il est recommandé de le mentionner dans le contrat et de le mettre à disposition du locataire.
Une clause peut être ajoutée au contrat, stipulant : "Un diagnostic de performance énergétique a été réalisé pour ce logement le [date]. Il est tenu à la disposition du locataire qui peut en prendre connaissance sur demande." Cette transparence peut être un argument de location, particulièrement pour les séjours en hiver où la consommation énergétique est un enjeu important.
Particularités régionales et saisonnières
Réglementation spécifique aux zones touristiques (littoral, montagne)
Certaines zones touristiques sont soumises à des réglementations spécifiques qui peuvent impacter les conditions de location. Par exemple, sur le littoral, l'accès aux plages et les activités nautiques peuvent être réglementés. En montagne, l'utilisation des remontées mécaniques et l'accès aux pistes de ski sont soumis à des règles particulières.
Le contrat doit mentionner ces particularités, notamment si elles peuvent affecter la jouissance du bien loué. Par exemple : "Le locataire est informé que l'accès à la plage située à proximité du logement est réglementé du 1er juin au 30 septembre. Les chiens y sont interdits pendant cette période." Ou encore : "L'accès aux pistes de ski nécessite l'achat d'un forfait. Le locataire est invité à se renseigner sur les tarifs et conditions d'utilisation des remontées mécaniques."
Adaptations contractuelles selon la saison (été, hiver)
Le contrat de location saisonnière doit être adapté en fonction de la période de location. Pour une location estivale, des clauses spécifiques peuvent concerner l'utilisation de la climatisation, l'entretien du jardin ou de la piscine, ou encore les précautions à prendre en cas de forte chaleur.
Pour une location hivernale, le contrat peut inclure des informations sur le chauffage, le déneigement, ou l'équipement nécessaire pour accéder au logement. Par exemple : "En cas de chutes de neige, le locataire est tenu d'équiper son véhicule de chaînes ou de pneus neige pour accéder à la propriété. Le déneigement de l'allée principale est assuré par la commune, mais le locataire devra dégager l'entrée du logement."
Mentions obligatoires pour les locations en résidence de tourisme
Les locations en résidence de tourisme sont soumises à des réglementations spécifiques qui doivent être reflétées dans le contrat. Il est impératif de mentionner le classement de la résidence (nombre d'étoiles) et de détailler les services inclus dans la location, tels que l'accueil, le ménage, la fourniture de linge de maison, etc.
Le contrat doit également préciser les conditions d'accès aux équipements collectifs de la résidence (piscine, spa, salle de sport, etc.) et les éventuelles restrictions d'utilisation. Une clause type pourrait être : "Le locataire a accès à la piscine de la résidence de 9h à 20h. L'utilisation du spa est réservée aux adultes et soumise à réservation préalable à la réception."
Enfin, il est crucial d'inclure une mention relative au respect du règlement intérieur de la résidence. Le contrat peut stipuler : "Le locataire s'engage à respecter le règlement intérieur de la résidence, dont un exemplaire lui sera remis à son arrivée. Tout manquement grave à ce règlement peut entraîner la résiliation du présent contrat sans indemnité."
